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股票-跟著阿里去買房

2020-01-06 08:49? 來源:財經365 作者:盒飯財經 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:財經365

財經365(www.1151804.live)1月6日訊:股票-跟著阿里去買房。


阿里的北京總部園區距離地鐵崔各莊站不足200米,隸屬于朝陽區范圍內,西靠望京,北臨798藝術中心,東邊則是擁有眾多高檔別墅的金盞地區,從附近小區的高層眺望,還能看到望京SOHO大樓的遠景。

房地產市場

但,現在看來,這里與CBD、高樓林立、燈紅酒綠、繁華等詞,沒有半毛錢關系。站在這里,甚至會讓人誤以為進入了三四線城市的城鄉結合部。


一條狹窄的雙向小路,兩邊都是荒蕪的空地,沒有商圈,沒有店面,只有等在地鐵口招呼出站的黑車司機和三蹦子師傅以及來往的車輛。北京冬季一旦日落,氣溫便會驟降,寒冷中,從地鐵或公交出來的人群,大多匆匆選擇了這些“便捷”的交通工具,人群被有條不紊地送往附近的城中村公寓。


2019年12月27日,阿里巴巴為其北京總部園區舉辦了奠基儀式,逍遙子張勇也直接表達了“落地北京”的戰略。據了解,阿里巴巴北京總部位于朝陽區電子城北區,來廣營東路北側,規劃五路西側。


這片像被人遺忘多年的荒地,一下成了“天選之子”,充滿了可期待性。比杭州西溪總部還多出18萬平方米的阿里巴巴北京總部,能為這片區域帶來何種變化?而崔各莊又能否復制杭州西溪總部“樓市神話”?


為此,盒飯財經(ID:daxiongfan)就施工中的阿里巴巴北京總部及周邊進行了實地探訪,看看一家公司所帶來的躁動。


詭異的漲租


阿里北京總部園區動工的消息發布后,一張照片開始迅速傳播。


橙色背景墻下,包括逍遙子在內的十余人拿著鏟子,圍著“奠基”碑,擺出了經典的工程奠基pose。照片中,藍天無云,顯然那天北京正在刮大風,空氣能見度比較高,也因此讓2公里之外的瑞平家園看起來近在咫尺。


附近的樓盤卻寥寥可數,瑞平家園、馬泉營家園、香江北岸,剩下的不是高檔別墅小區,就是城中村公寓。根據官方公開數字,崔各莊常住人口20982人,以附近名為“觀唐”的別墅小區為例——建筑規模8萬平方米,綠化率70%,容積率近1.0——住在城中村公寓的人口占了不小的比例。


95后程序員劉佳,在一家位于來廣營的互聯網公司上班。近期,想趁著年底找找附近是否還有合適的房子,瑞平家園一度成為他的目標:“今年年中,就看中了這個小區,自如上兩居室大概五千出頭,一居室4千出頭吧,現在看一居室快5千了,兩居室都已經六千多了,我就奇怪為什么漲的這么離譜?!?


與劉佳有同樣疑問的,還有某中介公司的經紀人毛瑞(化名)。近期,毛瑞就經常被顧客問及:為何在配套設施沒有變動,北京總體房屋租賃市場疲軟的情況下,這個小區的房租還在漲。


面對這樣的問題,他也不知該如何作答。

北京房地產


據了解,瑞平家園附近沒有超市,沒有商場,購買東西地方也只有小賣鋪,更別提交通、醫療、學校等設施。而北京住房租賃市場又在持續降溫,貝殼研究院數據顯示, 2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月,從8月開始,房屋租金連續4個月下跌,環比10月份下降1%,同比下降2.8%。當前的房租價格,整體已經回落至2018年1月初的水平,與兩年前大致相同。


是因為房源搶手么?也并不是。


2019年8月初,自如的房源預定得通過線上,搶手的房源都是要靠搶的。而這套看中的瑞平家園一居室,便需要劉佳從多人手中搶得。但,那時,他并沒有搶到那套心儀的房源。


2019年第三季度,瑞平家園短暫出現一波搶租熱潮后,因周邊配套設施不完善,生活、交通都非常不方便,便回歸了理性,但即便在供大于需的狀況下,價格也一直沒下調。


從房產中介毛瑞處得知,中介公司手上的房源,如果長時間租不出去,便可能會做降價處理。而瑞平家園在自如平臺上的房價,正在做立減。


如上圖,從自如平臺房源截圖來看,瑞平家園不少房源都處于“簽約立減”活動中,而這些“立減”優惠活動中的房源,無一不是空置已超過30天。


周邊配套設施沒有什么改變,北京整體房租又在持續下降,用戶需求也不高,瑞平家園兩居室的房租卻在半年內猛增近2000元,這租金漲得有些詭異。


不知是巧合,還是真有帶動能力,官方消息發布后,周邊可租小區的房租均受到了不同程度的影響。


2019年年初,某自媒體報道了阿里巴巴北京總部項目計劃于2019年11月開工, 2024年投入使用的消息。


3月,北京市規劃和自然資源委員會官網上發布了一則名為《阿里總部規劃許可獲批 多規合一成果持續顯現》的工作動態。


6月,北京市政府信息公開專欄中,發布了一則名為《管委會連續召開工作會,協調推進阿里巴巴北京總部項目建設》的動態。


劉佳第一次搶房失敗,便是在這之后。


一房難求


租賃市場外,樓市也有了直接反應。


權衡考慮后,劉佳決定放棄這塊區域:“有朋友在瑞平家園住了幾個月后,直接違約不續租了,主要原因就是太偏了,周圍什么都沒有,房租對比下來也沒那么便宜。而且,附近除了這個小區,也沒什么合適的地方了,干脆就放棄了?!?nbsp;


在百度地圖中搜索,以崔各莊地鐵為中心,方圓1公里內無主流中介店鋪的信息。同時,58同城中搜索附近房源租售信息,與其他地區略有不同。這塊區域小區租售信息下出現的經紀人大多來自坤岳房地產、怡嘉置地、陽光凱盛等規模較小的中介公司,不見鏈家、我愛我家、麥田等頭部房產公司活躍的身影。


坐標北京朝陽,價格相對低洼,又即將有巨頭入場,這些頭部房產中介為何沒有聞著味道就來?


事實上,年初阿里北京園區總部可能就建在崔各莊附近的消息出來后,各大論壇就出現了不少討論的聲音——阿里北京總部附近哪些樓盤將受益最多?哪些樓盤投資最佳?


現實是,哪怕買方、賣方和中介都有迫切的交易訴求,也無處下手。


阿里北京總部附近幾個最主要的小區:瑞平家園、馬泉營家園、香江北岸。燕保馬泉營家園,公租房;香江北岸,小產權;而瑞平家園,雖然是70年的大產權房,但屬于定向安置房的雙限房,現在無法上市交易,還需滿五年才能出售。


網易房產數據中心統計顯示,望京片區已連續5年沒有新盤供應,二手房均價已超7萬/平,成交比較活躍的2000年后改善房源,上車門檻大多800萬/套起步。


近期,阿里北京總部地區新上的樓盤大多為限競房。事實上,在北京樓市整體的降溫趨穩,“限競房”項目并沒有像開發商們期望的那樣,一入市就被搶購一空,不少“限競房”的銷售并不理想。而阿里北京總部園區附近的中?!ね└?、華樾北京樓盤,在開盤后卻出現了一房難求的景象。


無一例外,這些“爆款”新樓盤都借著阿里北京總部的名號,開始做起了宣傳和營銷——“阿里總部旁”成為附近不少新樓盤對外宣傳高頻用詞。


如中?!ね└?,一開始就打出了“阿里巴巴總部毗鄰落戶”的宣傳,加上限價背景下的6.89萬元/平方米均價帶來的“高性價比”,成為“爆款”。


據居理新房平臺顯示,2019年6月24日晚開盤,首次開盤推出的住宅房源現場售罄;8月9日,中?!ね└油频亩谘蠓块_盤;9月20日,二期住宅139㎡戶型房源開盤,14秒售罄;9月24日,前期房源售完,樓盤方稱預計后續無加推。


2019年4月,新京報就該附近的樓市進行了相關的報道:中?!ね└囊粋€重要“爆款”元素是,總投資68.9億元的阿里巴巴北京總部已落地啟動,位于中關村科技園區朝陽園北區,距離中?!ね└浅=?。


2019年12月7日,距離阿里北京總部800米的華樾北京開盤。


在媒體對此的報道中直接該樓盤與阿里掛上了鉤:“考慮到首都北京的全球輻射能力,未來阿里望京總部的影響力只怕也是核武器級別的……阿里打造望京新總部是一個風向標,一個新的時代已經開始,提前占位望京,就等于鎖定這座城市未來20年的紅利?!?


不過,從目前還在售的狀況來看,華樾北京是否能如“前輩”一樣用好“阿里效應”這陣東風,還未可知。更多資訊,關注財經365股票或“財經365網”微信公眾號看財經深度爆文!

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